Privater Vorvertrag / Reservierungsvertrag

In diesem privaten Vorvertrag werden alle Einzelheiten des Immobilienerwerbs festgelegt und der Käufer hat in der Regel die Verpflichtung, eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises zu leisten. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilie vom Markt. Beachten Sie bitte, dass nach spanischem Recht diesem Vertrag große Bedeutung zukommt: anders als bspw. in Deutschland kann der Eigentumserwerb auch ohne notarielle Beurkundung und anschließende Grundbucheintragung erfolgen. Während in Deutschland das Eigentum erst bei Grundbucheintragung (sogenannte konstitutive Wirkung) übergeht, kann dieses nach spanischem Recht bereits bei Abschluss eines privat schriftlichen Vertrages erfolgen. Die Grundbucheintragung hat nur eine sogenannte deklaratorische Wirkung.

Beantragung der Steuernummer

Jeder Käufer einer Immobilie benötigt eine spanische Steuernummer, die NIE. Diese Nummer wird benötigt, um die anfallenden Steuern beim spanischen Finanzamt zu erklären und zu bezahlen. Die NIE wird bei der örtlichen Polizeistelle mit Ausländerabteilung beantragt.

Eröffnung eines Bankkontos

Die Kaufpreisabwicklung bei Erwerb einer Immobilie erfolgt in der Regel über ein spanisches Bankkonto. Daher sollte frühzeitig ein Bankkonto in Spanien eröffnet werden. Öffentlicher Vertrag

Der sogenannte öffentliche Vertrag (Escritura Publica de Compraventa) wird durch einen Notar beurkundet und dient der Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch. Bei der Unterzeichnung des notariellen Vertrages wird in der Regel der Restbetrag des Kaufpreises per bankbestätigtem Scheck bezahlt und im Gegenzug erhält der Käufer die Schlüssel und somit das komplette rechtliche Eigentum.

Bezahlung aller anfallenden Steuern

Im Anschluss an den notariellen Kaufvertrag ist der neue Eigentümer verpflichtet, alle notwendigen Steuern zu bezahlen. Die Frist hierfür beträgt in der Regel einen Monat nach Abschluss des notariellen Vertrages.

Eintrag ins Grundbuch
Mit der neuen Escritura wird der Käufer nun im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen.

Welche jährlichen Nebenkosten sind mit dem Besitz einer Immobilie in Spanien verbunden?

Mit dem Erwerb einer Immobilie kommen auf den Käufer folgende jährliche Nebenkosten zu:

Grundsteuer
Die Grundsteuer (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) ist eine jährlich zu zahlende kommunale Abgabe. Sie wird auf den Kataster-wert der Immobilie erhoben und jede Gemeinde hat das Recht, einen eigenen Hebesatz festzulegen. In den meisten Gemeinden und Städten ist die Grundsteuer Ende September/Anfang Oktober zur Zahlung fällig.

Comunidad/ Urbanisación
Gehört die Immobilie einer Eigentümergemeinschaft an, werden die entstehenden Gemeinschaftskosten auf die Mitglieder umgelegt. Die Höhe dieser Umlage ist abhängig von der Größe der Gemeinschaft und der zu pflegenden Gemeinschaftsangebote.
Abfallentsorgung (Basura)

Jeder Eigentümer muss seinen Anteil an der kommunalen Müllentsorgung zahlen. In der Regel erfolgt die Belastung in den Monaten März oder April eines jeden Jahres. Strom / Wasser / Gas / Telefon
Diese Kosten hängen vom individuellen Verbrauch des Eigentümers ab.

Einkommenssteuer
Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen gegebenenfalls der Einkommensteuererklärungspflicht für ihr Eigentum.

Für Nicht-Residenten in Spanien gilt das grundsätzlich! Auch für nicht vermietete Immobilien hat der Nicht-Resident einen fiktiven Mietwert zu versteuern.

Die Steuererklärung hierüber ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres einzureichen und die ermittelte Steuer bis zu diesem Zeitpunkt zu entrichten.